800亿人民币在马六甲打造马来西亚新“海上名珠”

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2014-02-20 16:00:36 【来源：】点击：

2014年2月6日，亚航D7303航班14时10分从杭州起飞，19点20分抵达吉隆坡。吉隆坡只是中转站，稍作调整之后，两个小时多的车程将我带到了目的地：马六甲。

这是一座始建于1403年，曾是马六甲王国的都城。两个世纪之后，马六甲陷入殖民魔咒，历受葡萄牙、荷兰、英国的殖民统治，而最终也因其独有漫长的殖民历史，导致当地文化丰富多元，成为东南亚旅游胜地。

同一天，从北京、台湾、新加坡、香港、英国等全球200余名媒体人士也陆续奔赴地理位置位于吉隆坡与新加坡中间的马六甲，参加次日一个国家级旅游地产项目的开幕仪式。为仪式站台的有马来西亚首相纳吉先生、马六甲首席部长(州长)拿督斯里依德利斯哈伦先生及全球投资财团的1000余名代表。

KAJD集团首席执行官拿督箫玉凤女士说道：这个国家级填海旅游地产项目在全球的推广名字叫Melaka Gateway，是马来西亚中央政府第二号政府工程，级别甚高。整个项目由三个填海岛屿构成，总面积是609英亩，约243.6万平方米，项目拥有15000米风景优美的热带海岸线。

在KAJD集团的发布项目内容，明确指出整个项目预计总投入400亿马币，约800亿人民币。按照目前工程进度进行推算，项目将于2025年第四季度全部竣工。

除此之外，还详细记录了Malacca Gateway15个独特卖点。比如有100米高的(马来西亚)眼摩天轮，可供游客瞭望马六甲海峡；有一万六千平方米的国际时尚街区，大约450家商店；国际豪华邮轮码头，拥有未来亚洲最大的豪华游艇码头并有超过600个泊位和100个超级游艇泊位；还有288米的地标灯塔、日落日出海滩、购物长廊、城市公园、生态岛等等。

马来西亚首相为此项目的全球开幕仪式站台主持，可见得项目备受政府支持及高度重视。而当地政府与土地持有者KAJD集团更是从立项之初就给项目刻下了从未有过的高度与坐标，借此吸引全球资金、特别是与马来西亚有深刻渊源的中国资金的瞻仰，并最终希望通过该项目的发展，刺激当地经济与旅游业。马来西亚中央政府与州政府更高远的想法是想通过这个项目的打造与运作，将马六甲重新包装与加彩，聚焦全球目光，让这座世界文化历史古城再攀国际高度，在国际舞台上恢复昔日荣光。因此这项目被列为国家经济改革重点项目。

首相纳吉也重复提到4大趋势(4 MegaTrends)：第一大趋势是国际精英的创造，世界高收入消费者的人数在不断增加，因此形成追求高品质产品，高素质服务越趋重要；第二大趋势是快速的生活节奏，这意味消费者为了纾解压力对获得许多短长假增加更多兴趣，他们在寻找体验健康休闲的假期；第三大趋势是经济的起伏，这意味着选择性的消费，消费者会选择谨慎消费，消费侧重于更经济实惠的物品，这就要求我们能满足更广阔的旅游需求，包括低端、中端和高端的消费；最后一点是新市场领先者的兴起，如中国，印度，阿拉伯，俄罗斯国家等，这发展计划对国际投资者来说是个非常好平台。

Malacca Gateway是马六甲旅游产业计划内的一部分。马来西亚旅游促进局总经理阿都卡地尔莫哈末依德里斯先生接受我的采访时表示，为了实现马六甲旅游的可持续发展，州政府提出了“Beautiful、Colorful and Bright，Heaven Delicious ，Tasty Food，and as a Shopping Paradise”的行动口号，意思就是“色彩缤纷，美丽动人，美味天堂，可口美食，购物天堂”的口号。。而这些都将是Malacca Gateway未来发展的政策动力。

州政府与中央政府有给予这个项目哪些政策的支持？

“为了鼓励更多投资者，投资在马来西亚的旅游业，MIDA (马来西亚投资发展局)提供投资者许多奖掖。旅游项目包括生态旅游，农业旅游，酒店企业，室内以及室外主题公园的旅游项目，建设度假营，游乐设施，休闲营地以及可以容纳3000人以上的会展中心等将符合政府所提供税务的回扣政策。这些投资者将享有Pionner Status 或Investment Tax Allowance -ITA(投资税津贴)。除此之外，被旅游局认可的酒店或旅游经营项目，可以向马来西亚财政部，税务局提出申请进口材料完全豁免进口税和销售税。这些进口物品必须得到税务局以及财政部的批准，以享有这优惠 ”：Melaka Gateway集团副总裁 - 市场推广张铭远先生受访时表示

马六甲旅游部如何应付酒店客房短缺的现象？

旅游促进局总经理阿都卡地尔莫哈末依德立斯受访时表示：“游客量增加意味着对酒店住宿的需求增加，我们乐观看待并越来越关注节日期酒店房缺乏的问题，并没有足够的设施及住宿满足增长的游客量。高峰期缺乏酒店房的却给旅游业带来负面影响。我们非常关心每一个游客需求，马六甲显示超过百分之10%游客增长。去年我们统计共有1430万游客到访马六甲。2013年记录显示马六甲只有15300酒店房，我们期待2020年增加18000间酒店房。马六甲的目标是期待吸引2000万游客。旅游产业有必要增加更多相关投资以应付日益增长的游客量。我们会为旅游业建造更多基础设施，如酒店，交通，资讯中心，世界级景点。因此，这是我们欢迎更多投资到马六甲旅游业。马六甲州政府一直给予符合联邦政府及州政府授权支持投资者在马六甲经商和投资酒店。为了实施这个发展计划，我们必须平衡旅游发展并保护原有的大自然环境，不希望有对环境有负面影响的发展计划。因此实施发展计划在建设期间应确保环境保护”。

浙商卡森置业抢滩马六甲旅游地产

为了能更广泛吸引中国资金，KAJD集团负责人拿督箫玉凤女士通过Melaka Gateway的集团副总裁 - 市场推广，张铭远先生负责在海外对此项目展开招商营引资工作。张铭远先生也成功把第一家中国投资商，卡森国际投资在Melaka Gateway。

卡森国际创立于1995年，最早以皮革生意起家，其皮革产品工业总产值和销售收入多年均居国内制革企业首位。2005年在香港联交所主板上市，代码HK0496。

随着公司实现香港上市，近年来卡森国际在旅游地产方面发展势头令人刮目相看，给外界另一个全新的概念。根据资料显示，它以雄厚的资金实力，开发足迹遍布吉林长白山、浙江杭州、海南博鳌、海南三亚、澳大利亚、日本、巴西等地，目前拥有的旅游度假项目土地储备已超两万亩。其中博鳌亚洲湾项目已成为卡森国际的标杆之作，旗下“四海度假”的专业度假俱乐部也作为行业新星为业内一时称赞。

值得一提的是，又正是由于卡森国际拥有多个成功旅游地产项目案例与丰富的旅游地产开发经验，才能率先进入拿督萧玉凤女士的合作方选择范畴，并一举相中。“卡森国际是一家非常有创意的公司，跟我们一样，都是追求完美。”拿督萧玉凤女士抛出她对卡森国际的评价。

在某种程度上，这也就是Melaka Gateway选择合作投资商的必要条件之一。我说：“拿督女士，是不是可以这样理解，参与Melaka Gateway的投资商必须要有非常好的想法，不仅投资资金进来，并且要与你们有共同的理想？”

拿督萧玉凤女士用浓重口音的马来西亚华语说“是的”，并朝我使劲地点了两下头。

马六甲地理位置在全球具有历史性优势，被称为海上十字路口。从全球眼光来看，这项目未来前景十分可观，而这也正是具有全球视眼与战略的卡森国际所需求的。

卡森国际成为Melaka Gateway第一家投资到此项目的中国公司，在项目中圈下10英亩，容积率6.0(建筑面积约为25万平方米)土地，发展总值达36亿人民币，未来将计划打造成4到5星级酒店，豪华酒店公寓，餐饮文化步行街，可容纳3500人的会议厅，停泊游艇海港，游艇会即停机坪等为一体的旅游综合体。

然而，即便在中国，卡森国际也不是第一个看到马六西亚商机的投资商。早于卡森国际进军马来西亚的国内开发商有碧桂园与富力集团，都在柔佛依斯干达特区进行项目开发，并在取得非常傲人的成绩。但碧桂园、富力在马来西亚的房地产开发主要以住宅为主，卡森国际则不同，主要定位是以旅游地产为出发点，它看中的是马来西亚各大城市正逐渐成为国际旅游热点，而马六甲又是马来西亚每年游客到访最多的城市。拿督箫玉凤女士接受新浪乐居采访时就坦率表示，中国开发商在马来西亚的表现非常震撼，并有很强的执行力。

算上马来西亚，卡森国际已经在海外四个国家进行战略布局，准备将自己的旅游度假综合体推向国际市场，打响国际知名度。马来西亚马六甲将会是卡森国际走向全球的新起点。

卡森国际为何选择Melaka Gateway？

卡森置业是一家从事旅游地产的开发商，所以一般选择的项目都围绕着富有旅游特色的地方。马六甲富有历史文化，旅游业已成为马六甲的经济命脉。在2008年7月7日，马六甲被联合国教科文组织列为“世界文化遗产”。此外，马六甲有独特的殖民气息，因为它曾经被葡萄牙、荷兰和英国先后占领，所以马六甲是一个拥有先天旅游资源的地方。马六甲的位置是在于新加坡以及吉隆坡之间，是新加坡旅客必到的地方。由于，马六甲古城区被列为“世界文化遗产”，所以不能在这古城区做大型改造以及开发。虽然，马六甲拥有丰富的旅游资源，但旅游配套还不完善，所以这次的发展，将会带给马六甲巨大的改变，以及丰富马六甲周边旅游配套的项目。据马六甲旅游局显示2013年到访马六甲的旅客人次达1430万人。

现已进军马来西亚的国内开发商如碧桂园，富利集团都在柔佛州依斯干达特区做项目开发，主要以住宅为主。卡森国际一家从事旅游地产开发和经营管理的综合性跨国企业集团，所以在选择项目上，主要以旅游热点为主。Melaka Gateway提供了一个大的平台并集合各国投资商的优势资源，打造马六甲成为世界热门旅游地点。

如何改变在马六甲的旅游方式？

Melaka Gateway集团副总裁 - 市场推广张铭远先生提道： “现有马六甲的旅游节目只限于上午活动，如参观历史建筑物，峇峇娘惹博物馆等，夜生活只限于周末的鸡场街。让游客住下来的办法就是完善马六甲古城区的旅游配套，在吃喝玩乐方面为游客提供丰富的选项，将填补马六甲古城区对现代化和时尚化的不足。由于马六甲本身是个港口城市，一般的发展都围绕着海岸线和沿海一带，所以不管内陆有多少的土地，马六甲都是着重于海边和沿海一带的发展。尤其是靠近老城区(现在的马六甲市区)。因为，古城区被联合国文教组织列为世界文化遗产城市，是我们全世界人类的共同遗产，所以在老城区是不应许有大型改造以及开发，我们需要保护遗产保护古迹。但是旅客到马六甲旅游除了古迹游，追踪老祖宗的脚步，体验古城区的怀旧。游客同时候也需要一些现代化时尚的设施和新的吸引点。像大型购物中心，现代化设施的酒店或度假村，足够的餐厅和夜生活集中地，国际邮轮码头，文化步行街，现代化医疗，设置需要满足一些计划在马定居的外国人的基础设施要求。我们Melaka Gateway可以满足他们，在不破坏我们现有珍贵的古迹下，我们在马六甲老城区岸外，打照一个人造岛。补充和填补马六甲古城区的不足，让马六甲的旅游业和酒店业更加澎湃”。

什么是旅游房产？旅游地产所需要具备的条件？

Melaka Gateway集团副总裁 - 市场推广张铭远先生提道：“旅游房产其实在马来西亚来说是个很新颖的名词，在澳洲，欧洲和中国就一点都不陌生。虽然有十几年历史在国外，但旅游房产目前在国际上还是没有一个比较规范的要求和条例。我个人觉得旅游地产概念是集旅游，休闲度假，展览会议，国际教育，医疗旅游，娱乐等产业为依托而进行的房地产开发，我觉得基本上可以归纳为旅游房产. 旅游房地产化，房地产旅游化的理念下，完善一般产业没有的功能，增加卖点，提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态 – 旅游地产。我个人觉得旅游地产开发所需要的条件：

我简单把这些条件分为两种，第一种是先天条件，这包括概念基础条件，也就是借助自然旅游环境开发地产，首先这地方必须是一个景点或景区，并借用并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌来发展该区域。周边基础设施，指的是拥有便利的交通与地理位置旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。政府政策，也就是政府给予的支持，项目定位以及各政策的辅助。

政府已经把这个岛定为旅游岛，所以在这项目的规划上，所有建设都以旅游为主。有别于其他项目，我们这项目是规划整个岛屿，而不只是单一旅游项目的。这岛屿将成为一座旅游城市，是为古城区提供更多的旅游配套，并互补旅游区的不足。现有新城区的发展还不足以满足马六甲的旅游设施，那些发展只注重于传统的购物广场，酒店等。我们这项目不但提供旅游配套，更可通过国际邮轮码头，豪华游艇会，来吸引旅客进来马六甲。

马六甲拥有完善的交通设施，距离吉隆坡国际机场只需1小时30分钟车程，新加坡则2小时30分钟车程。不但如此，现在的马来西亚新加坡高铁计划，也将在马六甲亚罗亚也(Alor Gajah)设立一站，然后乘坐直通车(Shuttle Bus)到我们项目。我们也在岛屿2链接一条新入口到南北大道的野新(Jasin)出口，以后进来马六甲就有多一个入口。国际邮轮码头将可以带全世界的游客到马六甲这地方，甚至那豪华游艇会将吸引各国富豪，以及游艇爱好者一个新的停泊站。这项目拥有完善的总体规划，交通便利和政府的大力支持，所以这才可称为正真的旅游地产项目。

第二种是后天条件，这包括专业条件——拥有专业团队来规划以及设计总图，并且把整个发展打造成为有连贯性的规划，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。管理条件 -前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，提供适宜于项目定位的项目服务。

过去，很多定位为旅游地产的失败，主要是先天的因素不足而造成。一旦，拥有先天因素，开发商就会有更大的空间来满足后天的条件，以做到锦上添花的效果。总结，我们项目具备了优越的先天条件，所以在这项目中已经带来巨大的帮助来完成这改造马六甲旅游性质的项目。

当地政府评估，一旦落差得以消解，必将为马六甲带来巨大变化。显然，聪明的中国资本、特别是享誉中国商界的浙商同样看到这巨大变化之中的商机，还要抢占先机。

根据专业的评估单位估算，这个项目需要12年的开发时间，发展总值(投入资金)约800亿元人民币。项目一旦建成之后，将为马六甲每年多带来约30亿人民币的GDP收入，游客量则将在原有基础上每年增加250万，2020年的目标是过夜游客数量为二千万。以往两年游客到访量数据是：2012年是1370万游客到访量，2013年迎接了1400万游客。

Melaka Gateway能够引起戴着白色头巾的中东财团在内的全球财团的关注，更重要的一点是，未来这个项目的国际邮轮码头将设有海关，这意味着国际邮轮可直接入境。从更深远的意义来说，这个项目甚至会成为马来西亚与全球之间重要交流窗口。

中国企业对海外投资的涌现，迫使我问出心中的一个问题。“虽然未来中国的旅游市场是最主导的市场，以及当下存在中国资金集体出国的趋势，但我们为了显示公平公正，未来合作不会一边倒向中国，因为我们不会以国籍而拒绝其他国家的投资商，而是注重该投资机构可以为我们项目做出怎样的一个配合以及增加项目的旅游配套。” Melaka Gateway集团副总裁-市场推广张铭远先生这样答复我。

尽管如此，在对拿督萧玉凤女士的采访中，却仍然能让我强烈感受到她对中国投资商的青睐之意。“希望中国更多的投资者会来到马六甲，我们欢迎你们来投资Malacca Gateway。”拿督萧玉凤女士通过中国媒体向中国投资者抛出橄榄枝。同时，Malacca Gateway集团副总裁-市场推广张铭远先生也希望对旅游地产感兴趣的中国投资者，能先来发现这块腹地。

责任编辑：贝贝

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